مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای ساخت و ساز جالب توجه، هم برای مالکان زمین و سازندگان و شرکت‌های عمرانی است. یکی از موضوعات مهم در این قرارداد، نحوه تقسیم واحدها و مشاعات میان مالک و سازنده است. تعیین سهم هر کدام از طرف‌های قرارداد به چه عواملی بستگی دارد؟ چگونه باید پیش از ساخت و ساز و در مفاد قرارداد مشارکت ساخت، در مورد درصد مشارکت تصمیم‌گیری کنید؟ با ما همراه باشید و از تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت آگاه شوید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود و بر اساس این قرارداد، سازنده در زمین متعلق به مالک، ساختمان یا ساختمان‌هایی را بنا می‌کند. پس از آماده شدن ساختمان، هر کدام از طرفین قرارداد، در مالکیت آن شریک می‌شوند.
اما سوال این است که درصد این مالکیت به چه صورت تعیین می‌شود و سهم مالک زمین و سازنده ساختمان چقدر است؟
انواع روش‌های تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
برای تقسیم واحدها در یک قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان روش‌های مختلف را به کار گرفت اما باید هر روشی برای تقسیم واحدها مناسب نیست و ممکن است شما را پس از ساخت و در مورد مالکیت و تصرف در سهمتان در ساختمان، به مشکلاتی دچار کند.
به طورکلی می‌توانید «تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت» را به این 3 روش انجام دهید:
- تقسیم مشاعی یا درصدی
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها
- تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد
اما هر کدام از این روش‌ها به چه صورت مالکیت طرفین قرارداد را تعیین می‌کنند و کدام روش مناسب‌تر است؟ با ما همراه باشید و با هر کدام از این روش‌های تقسیم واحد آشنا شوید.
تقسیم مشاعی
در این روش تقسیم واحدها، درصد مالکیت مالک و سازنده به صورت کلی مشخص می‌شود؛ مثلا درصدهای مالکیت 50-50، 40-60 یا 30-70 به نفع مالک یا سازنده. این روش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود؛ زیرا با مشکل دخل و تصرف در واحدهای خود مواجه می‌شوید.
در روش تقسیم مشاعی، با این که می‌توانید واحدهایی که مالکشان هستید، به فروش برسانید، اما حق دخل و تصرف در آن را ندارید. در واقع صاحب مالی هستید که امکان تصرف در آن را ندارید.
برای این‌که بتوانید این امکان را پیدا کنید، باید از طریق اداره ثبت به دریافت گواهی افراز اقدام نمائید و پس از آن حکم فروش را از دادگاه به دست آورید.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها
در این روش تقسیم، تعیین می‌شود که چه تعداد واحد به سازنده و چه تعداد واحد به مالک یا مالکین تعلق می‌گیرد؛ مثلا در یک آپارتمان 4 واحدی، واحدهای 1 و 3 در مالکیت سازنده قرار می‌گیرد و واحدهای 2 و 4 به مالک تعلق پیدا می‌کند.
این روش نیز روشی کاملا مناسب برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نیست؛ زیرا ممکن است مساحت واحدها پس از ساخت بیشتر یا کمتر شود و حقوق یکی از طرفین قرارداد تضییع گردد.
تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد
این روش تقسیم، نسبت به دو روش دیگر کامل‌تر است و به صورت دقیق‌تر مالکیت طرفین قرارداد را مشخص می‌کند.
در این روش، علاوه بر این‌که سازنده و مالک در قرارداد، مالکیت تعداد واحدها و مالکیت هر واحد خاص را به‌طور دقیق مشخص می‌کنند، با یکدیگر توافق می‌کنند که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی در مورد کم و زیاد بودن مساحت واحدها و مرغوبیت و کیفیت هر واحد، مصالحه کنند و میزان اختلاف مساحت و مرغوبیت را به‌صورت نقدی پرداخت نمایند.
دریافت مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
برای تقسیم واحدها در مشارکت ساخت به این نکات توجه کنید
برای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت نباید به درصدی که به‌عنوان عرف بازار وجود دارد، تکیه کنید. ویژگی‌های زمین و عوامل مختلف باید مورد بررسی قرار بگیرند و بر اساس همه جوانب، قراردادی دقیق برای درصد مالکیت هر کدام از طرفین تدوین شود.
برای تقسیم واحدها در این قرارداد نباید به تقسیم درصدی اکتفا کنید و باید به صورت دقیق و صریح، مالکیت تعداد و نوع هر واحدها تعیین نمائید.
این‌که واحدهای کدام طبقات باید به مالک تعلق بگیرد و واحدهای کدام طبقات در مالکیت سازنده قرار بگیرد، نیز باید در قرارداد مورد توافق قرار بگیرد. در واقع دقیقا باید مشخص شود که کدام واحد به کدام‌یک از طرفین قرارداد تعلق می‌گیرد.
اگر نقشه ساختمان به‌گونه‌ای طراحی شده است که مساحت واحدهای ساخته‌شده در ساختمان با یکدیگر برابر نیستند، باید در قرارداد مشارکت در ساخت دقیقا مشخص شود که هر واحد به کدام‌یک از طرفین قرارداد تعلق می‌گیرد تا از این نظر نیز مشکلی به وجود نیاید.
معیارهای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
محل قرار گرفتن زمین و کیفیت کار سازنده از عواملی هستند که می‌توانند وزن مالکیت را به سمت هر کدام از طرفین قرارداد سنگین‌تر کنند.
بسته به این‌که زمینی که قرار است در آن ساخت و ساز صورت بگیرد، در کدام محله و چه موقعیت جغرافایی واقع باشد و چه دسترسی‌ها و مزایایی برای زمین وجود داشته باشد، افزایش درصد مالکیت مالک زمین قابل مذاکره است.
از طرف دیگر اگر سازنده یا شرکت ساختمانی دارای کیفیت مهندسی و اجرای فوق‌العاده باشد و حسن شهرت داشته باشد، با توجه به کیفیت ساخت و سازی که ارائه می‌دهد، در قرارداد مشارکت در ساخت، امتیازی را در تعیین درصد مشارکت به خود اختصاص می‌دهد.
تقسیم پارکینگ و مشاعات در قرارداد مشارکت در ساخت
تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت، مسئله دیگری است که ممکن پیش از انعقاد قرارداد ذهن شما را درگیر خودش بکند.
پیش از اشاره به نحوه تقسیم پارکینگ و انباری در قرارداد، باید یک سوء تفاهم در این مورد برطرف شود. برخی از سازندگان طرف قرارداد مشارکت در ساخت اظهار می‌کنند که انتخاب پارکینگ در این قرارداد، در اختیار مالک و سازنده نیست و اداره ثبت باید در این مورد تصمیم بگیرد. چنین ادعایی اشتباه است.
سهم هر کدام از طرفین قرارداد از پارکینگ و انباری ساختمان، به صورت دقیق در تقسیم‌نامه رسمی که بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت است، تعیین می‌شود و مورد توافق قرار می‌گیرد.
در مورد تقسیم انباری در قرارداد مشارکت در ساخت، بهتر است که نقشه ساختمان طوری طراحی شود که انباری‌های همه واحدها دارای مساحت یکسان باشد تا از این نظر، اختلافی بین طرفین قرارداد به وجود نیاید.
اگر پارکینگ به تعداد واحدهای ساختمان ساخته شود، تقسیم پارکینگ در قرارداد مشارکت در ساخت آسان‌تر می‌شود و مالک هر واحد، مالک پارکینگ مختص به واحدش می‌شود. اما در صورتی که نقشه ساختمان به گونه‌ای باشد که پارکینگ به تعداد واحدها ساخته نشده باشد، باید چه تصمیمی گرفته شود؟!
مزایده پارکینگ مشترک، یکی از راه‌های تقسیم پارکنیگ در مشارکت در ساخت
در مورد تقسیم مشاعات ساختمان مانند پارکینگ مشترک که نمی‌توان مالکیت آن را در اختیار یک طرف قرارداد قرار داد، مزایده یکی از بهترین راه حل‌های موجود برای انتقال مالکیت است. بر اساس مزایده، هر کدام از طرف قرارداد که حاضر است قیمت بیشتری را برای بخش مذکور پرداخت کند، مالک آن بخش می‌شود.
تعیین دقیق درصد مالکیت در تقسیم‌نامه رسمی
تقسیم‌نامه رسمی چیست و چه نقشی را در تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت ایفا می‌کند؟ تقسیم‌نامه، سندی است که سهم مالکان را از یک مال مشاع مشخص می‌کند و به شراکت در آن مال خاتمه می‌دهد. در واقع، تقسیم‌نامه مال مشاع یا شریکی را بین صاحبان آن مال تقسیم می‌کند و به هر یک از آن‌ها اجازه می‌دهد که در مال خود دخل و تصرف کنند.
تقسیم‌نامه باید به‌عنوان بخشی از قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شود و مفاد تقسیم‌نامه به توافق طرفین قرارداد برسد.
در متن تقسیم‌نامه علاوه بر این چه مشخص می‌شود که به هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چه تعداد واحد ساختمان تعلق می‌گیرد، میزان سهم آن‌ها از مشاعاتی از قبیل پارکینگ و انباری نیز تعیین می‌گردد.
با تنظیم تقسیم‌نامه و تعیین دقیق واحدها و بخش‌های مختلف ساختمان، هر کدام از مالکان بدون این‌که اتهام فروش مال غیر به آن‌ها وارد شود، می‌توانند سهم ملک خود را به فروش برسانند.
تقسیم‌نامه چه مراحلی را طی می‌کند؟
پس از این‌که پروژه به پایان رسید و سند پایان کار دریافت شد، سازنده باید تقسیم‌نامه را به اداره ثبت تحویل دهد. اداره ثبت بر اساس سند پایان کار و نقشه‌های مهندس نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی، یک صورت‌مجلس تفکیکی را به سازنده ارائه می‌دهد. حالا این صورت مجلس باید به کجا ارائه داده شود؟
هر دوی طرفین قرارداد یعنی هم مالک زمین و هم سازنده ساختمان باید این صورت مجلس را به یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی ببرند و در این مکان، یک تقسیم‌نامه محضری را تنظیم نمایند.
حالا سوال این است که شما به عنوان مالک زمین چقدر درگیر این فرایند هستید و پیگیری کدام مراحل بر عهده سازنده است؟
تا مرحله دریافت صورت جلسه تفکیکی، وظیفه طی کردن این مراحل بر عهده سازنده است اما در مرحله تنظیم تقسیم‌نامه محضری در دفتر اسناد رسمی، باید به‌عنوان مالک حضور داشته باشید.
آیا دادن وکالت امضای تقسیم‌نامه به سازنده از جانب مالک کار درستی است؟
یکی از فعالیت‌های خطرناکی که ممکن است مالک یا مالکین زمین در امضای قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب می‌شوند، دادن وکالت امضای تقسیم‌نامه به سازنده است. توجه کنید که ارائه وکالت کاری به سازنده با وکالت امضای تقسیم‌نامه متفاوت است.
ارائه وکالت کاری به سازنده یا شرکت عمرانی طرف قرارداد ساخت و ساز شما، در مورد طراحی و اجرای عملیات عمرانی و تحویل ساختمان مورد نظرتان در موعد مقرر است. این وکالت باید دارای زمان مشخص باشد.
اما سازنده نباید وکالتی در امضای تقسیم‌نامه داشته باشد. تقسیم‌نامه‌ای که در قرارداد مشارکت در ساخت به توافق طرفین قرارداد می‌رسد، باید توسط هر کدام از طرفین به صورت مجزا امضا شود و نباید وکالت امضای تقسیم‌نامه را به سازنده بدهید.
سخن آخر
«تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت» باید پیش از شروع ساخت و ساز و در تقسیم‌نامه رسمی قرارداد با توافق طرفین قرارداد، به صورت دقیق و واضح تعیین شود. امتیازات ملک یا زمین موضوع قرارداد و هم‌چنین کیفیت کار و حسن شهرت سازنده از موارد تاثیرگذار بر تعیین سهم هر کدام از طرفین هستند.
