پیشخرید آپارتمان نسبت به خرید آپارتمان آماده چقدر برای سودآور است؟ چه عواملی بر تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان موثر هستند؟ باید در قراردادتان چه نکاتی را رعایت کنید تا سود بیشتری از پیشخرید ساختمان نصیبتان شود؟ برای آگاهی از تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان با قیمت خرید آپارتمان به صورت آماده و نقدی، با ما همراه باشید و هوشمندانه به پای میز قرارداد بروید.
قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش از آن‌که به سراغ به‌صرفه بودن پیشخرید آپارتمان و تفاوت قیمت آن برویم، باید تعریفی درست از این قرارداد داشته باشیم. پیشخرید آپارتمان به چه قراردادی اطلاق می‌شود و چه شرایطی دارد؟
پرداخت اقساط این قرارداد از جانب شما به‌عنوان پیش‌خریدار به چه صورت است و چه زمانی می‌توانید آپارتمان خود را از پیشفروشنده تحویل بگیرید؟
پیش خرید آپارتمان به این معناست که شما به‌عنوان پیش‌خریدار با پرداختن هزینه ساخت و ساز آپارتمان مورد نظرتان در دوره‌های زمانی معین یا به‌صورت یک‌جا، طبق قرارداد و در موعد مقرر مالک ساختمان می‌شوید.
ویژگی‌ها و امکانات آپارتمان، مشاعات، متراژ، طبقه هر واحد، زمان تحویل، تعداد اقساط، نحوه پرداخت و برخی دیگر از موارد موثر در ساخت و ساز و مرتبط با مشکلات و اختلافات احتمالی میان پیش‌خریدار و پیشفروشنده باید به صورت دقیق در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان قید شوند.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان چقدر است؟
کدام نوع قرارداد پیشخرید را امضا می‌کنید؟ ساز و کار پرداخت اقساط آپارتمانی که می‌خواهید پیشخرید کنید، چگونه است؟ اقساطی که باید برای پیشخرید آپارتمان مورد نظرتان پرداخت کنید، چه تعداد است؟ حجم هر کدام از این اقساط چقدر است؟ آیا حجم همه اقساط با هم برابر است؟ اقساطی که به موعد تحویل آپارتمان نزدیک‌تر هستند، حجم بیشتری دارند یا کمتر؟
همه این‌ها سوالاتی است که باید برای تعیین تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان، به آن‌ها پاسخ دهید تا متوجه شوید که انعقاد قرارداد پیشخرید برایتان سودآور است یا نه.
جدا از عوامل داخلی یا عواملی که تحت کنترلتان قرار دارند، برخی عوامل غیرقابل کنترل خارجی هم بر سودآور یا زیان‌آور بودن قرارداد پیشخرید ساختمان شما موثر هستند؛ عواملی از قبیل
- نرخ تورم،
- قیمت دلار،
- و رکود یا رونق بازار مسکن
نرخ تورم و کاهش ارزش پول کشور از عوامل موثر بر تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان و سودآور بودن معامله شماست.
هر چقدر در طول اجرای قرارداد و تا موعد تحویل آپارتمان، نرخ تورم بیشتر شود و پول بیشتر ارزشش را از دست بدهد، ارزش اقساطی که به زمان تحویل آپارتمان نزدیک‌تر است، نسبت به ارزش اقساطی که در ابتدای اجرای قرارداد پرداخت می‌شود، کمتر است.
مثلا اگر در قرارداد توافق کرده باشید که اقساط پیشخرید آپارتمان را در 10 قسط 100 میلیون تومانی به صورت مساوی در بازه‌های زمانی مشخص در طول اجرای پروژه پرداخت کنید، در صورت بالا بودن نرخ تورم در طول این بازه زمانی، ارزش 100 میلیونی که در قسط آخر پرداخت می‌کنید، خیلی کمتر از ارزش 100 میلیون قسط اول است.
شرایط رونق یا رکورد بازار مسکن و میزان عرضه و تقاضا در این بازار در زمان اتعقاد قرارداد و زمانی که می‌خواهید آپارتمان آماده خود را به فروش برسانید، بر سودآور بودن معامله پیشخرید آپارتمان شما تاثیرگذار است.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان با توجه به نوع قرارداد
قرارداد پیشخرید آپارتمان دارای دو نوع علی‌الحساب و قطعی است که برای دانستن تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان، باید هر کدام از این دو نوع قرارداد را بشناسید. شیوه پرداخت اقساط پیشخرید آپارتمان، بین این دو نوع قرارداد تفاوت ایجاد می‌کند.
البته نوع سومی از قراردادهای پیشخرید آپارتمان وجود دارد که ترکیبی از دو روش قطعی و علی‌الحساب است که در ادامه به این نوع قراردادها نیز اشاره می‌شود.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان بسته به نوع قرارداد، قیمت آپارتمان، نحوه پرداخت اقساط آپارتمان مورد معامله و زمان تحویل آن متفاوت است. پس مفاد قرارداد پیشخرید آپارتمان تاثیر زیادی روی این تفاوت قیمت دارد.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان در قرارداد قطعی
در قرارداد پیشخرید قطعی، شما به‌عنوان پیش‌خریدار کل مبلغ محاسبه‌شده آپارتمان مورد معامله را یک‌جا پرداخت می‌کنید و آپارتمان را در موعد مقرر تحویل می‌گیرید. در این نوع قرارداد، در طول اجرای پروژه هیچ هزینه‌ای را به پیشفروشنده پرداخت نمی‌کنید.
مثلا بر اساس قرارداد مبلغ 10 میلیارد تومان را به پیشفروشنده پرداخت می‌کنید و او متعهد می‌شود که ساختمان را 6 ماه دیگر به شما تحویل دهد. این قرارداد معمولا در مواردی منعقد می‌شود که آپارتمان طی چند ماه آینده آماده می‌شود و ریسک افزایش قیمت و تورم برای پیشفروشنده پایین است.
حال باید تفاوت قیمت پیش فروش آپارتمان با قیمت آپارتمان نهایی را در قرارداد پیش‌فروش قطعی محاسبه کنید. برای پیدا کردن این تفاوت قیمت، پیشخرید آپارتمان را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری در نظر بگیرید و افق زمانی این سرمایه‌گذاری را تعیین کنید.
فرض کنید که در یک قرارداد پیش‌فروش قطعی، 10 میلیارد تومان را برای پیش‌پرداخت آپارتمانی پرداخت می‌کنید و پیشفروشنده متعهد می‌شود که آپارتمان را 6 ماه دیگر به شما تحویل دهد.
آیا می‌خواهید که آپارتمان را بلافاصله پس از تحویل گرفتن بفروشید یا می‌خواهید آن را اجاره دهید یا خودتان در آن‌جا ساکن شوید؟
اگر می‌خواهید آپارتمان را به محض تحویل گرفتن به فروش برسانید، باید قیمت آپارتمان مربوطه را در 6 ماه آینده پیش‌بینی کنید و ببینید که این سرمایه‌گذاری برایتان سودمند است یا نه.
اما اگر آپارتمان را به‌عنوان سرمایه‌ای در نظر می‌گیرید که می‌خواهید برای طولانی‌مدت مالک آن باشید، باید افق زمانی خود را گسترش دهید و آینده‌ای طولانی را تصور نمائید.
اما با توجه به کاهش روزافزون ارزش پول و ارزش بالا و ریسک پایین خرید ساختمان یا آپارتمان، می‌توانید پیشخرید آپارتمان را به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت مطمئن در نظر بگیرید.
بیشتر بخوانید: ویژگی های آپارتمان خوب
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان در قرارداد علی‌الحساب
اما در قرارداد علی‌الحساب، باید اقساط پیشخرید را در بازه‌های زمانی مشخص و با توجه به شرایط روز مانند قیمت روز مصالح، هزینه روز نیروهای کار و سایر هزینه‌های روز ساخت و ساز به پیشفروشنده پرداخت نمائید.
بر اساس این نوع قرارداد، باید شرایط را پیش‌بینی کنید و با توجه به نرخ تورم و شرایط اقتصادی آینده تصمیمتان را بگیرید.
«تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان» در این نوع قرارداد به مفاد قراردادی که منعقد می‌کنید، بستگی دارد. زمان پرداخت اقساط و نزدیک بودن موعدهای این پرداخت‌ها به زمان تحویل، روی این محاسبه این تفاوت قیمت تاثیرگذار است. قطعا ارزش مبلغی که در حال حاضر پرداخت می‌کنید، با ارزش مبلغ پرداختی شما در 6 ماه آینده متفاوت است.
فرض کنید که در یک قرارداد پیشخرید علی‌الحساب آپارتمان، به ترتیب زمانی 5 قسط را به مبالغ 500 میلیون تومان، 520 میلیون تومان، 580 میلیون تومان، 500 میلیون تومان و 400 میلیون تومان پرداخت می‌کنید. مجموع این مبالغ، 2.5 میلیارد تومان است. اما ارزش مبالغی که پرداخت کرده‌اید، در زمان تحویل آپارتمان، این مقدار است؟ خیر.
با توجه به این‌که هر کدام از اقساط در چه زمان‌هایی پرداخت شده است و این‌که تحویل قطعی آپارتمان مورد نظر چه زمانی است، ارزش مبالغ پرداختی شما در زمان تحویل ساختمان متفاوت است.
هر چقدر مبالغ بیشتری را در ابتدای اجرای قرارداد و زمان‌های دورتر از تحویل آپارتمان پرداخت کنید، مبلغ بیشتری را برای خرید آپارتمان هزینه کرده‌اید؛ چون ارزش پول به مرور زمان کاهش پیدا می‌کند.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان در قرارداد ترکیبی قطعی و علی‌الحساب
ترکیبی از قراردادهای علی‌الحساب و قطعی هم وجود دارد که بر اساس این قرارداد، درصد مشخصی از مبلغی را که باید برای پیش‌پرداخت آپارتمان بپردازید، به‌صورت قطعی پرداخت می‌کنید و به میزان همین درصد، قرارداد برایتان قطعی می‌شود.
مثلا اگر با پیشفروشنده توافق کنید که 50 درصد مبلغ آپارتمان مورد معامله را به صورت قطعی در ابتدای اجرای قرارداد پرداخت می‌نمائید، این 50 درصد برایتان قطعی می‌شود و 50 درصد باقی‌مانده را به نرخ روز به پیشفروشنده پرداخت می‌کنید.
مثلا اگر ارزش آپارتمانی که پیشخرید می‌کنید، 20 میلیارد تومان محاسبه شود، 10 میلیارد تومان را به‌صورت قطعی پرداخت می‌کنید و 10 میلیارد تخمینی باقی‌مانده را در اقساط مشخص می‌پردازید که ممکن است با توجه به نرخ تورم و افزایش هزینه‌ها بیشتر شود.
تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان در این نوع قرارداد نیز مشابه قرارداد علی‌الحساب است. اگر بخش زیادی از مبلغ آپارتمان را در ابتدای اجرای قرارداد ترکیبی به‌صورت قطعی پرداخت نمائید، مبلغی با ارزش پولی بالا نسبت به زمان تحویل آپارتمان را پرداخت کرده‌اید.
مثلا اگر 1 میلیارد تومان را در ابتدای اجرای پروژه پرداخت کرده‌اید، ممکن است در زمان تحویل ساختمان که در 2 سال آینده است، ارزش فعلی این مبلغ 3 برابر شده باشد.
سخن آخر
«تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان» به عوامل داخلی و خارجی مختلفی و به هدف شما از پیش خرید ساختمان و افق سرمایه‌گذاری‌تان بستگی دارد؛ بنابراین محاسبه این تفاوت قیمت فرمولی مشخص ندارد.
