شرایط مشارکت در ساخت در موارد مختلف چیست؟ برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، شما به‌عنوان مالک باید چه شرایطی داشته باشید؟ سازنده باید دارای چه صلاحیت‌هایی باشد که بتوانید یک قرارداد مشارکت در ساخت مطمئن را با او منعقد کنید؟ وظایف و تعهدات هر کدام از طرف‌های این قرارداد چیست؟
شرایط مشارکت در ساخت برای مالک چیست؟
مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهد تا با تخصص و هزینه خود ساختمانی نوساز را در آن ملک بنا کند و با توجه به آورده‌هایش، در ساختمان نهایی شریک شود.
به‌عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت، باید به‌صورت قانونی مالکیت ملک مورد نظر را در اختیار داشته باشید و ملک مدعی نداشته باشد.
به‌عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت، باید پیش از انعقاد قرارداد باید:
- مطمئن شوید که زمین کیفیت مناسب برای ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد را دارد،
- اقرار کنید که ملک در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر قرار ندارد،
- کلیه ادعاهای حقوقی را پیش از تحویل ملک به سازنده برطرف کنید و
- همه بدهی‌های ملک را پیش از تحویل دادن به سازنده تسویه نمائید.
این موارد برخی از شرایط مشارکت در ساخت برای مالک است که پیش از تنظیم و امضای قرارداد مشارکت در ساخت باید این شرایط را فراهم کند.
مالک در طول اجرای قرارداد نیز تعهداتی دارد و باید به تعهدات خود پایبند باشد تا بتواند از سازنده انتظار داشته باشد که به وظایف خود عمل کند.
شرایط مشارکت در ساخت برای سازنده چیست؟
اگر ملکی که می‌خواهید برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار دهید و او را در ساختمان نوساز مورد نظر خود شریک کنید، شرایط لازم را داشته باشد و به‌عنوان مالک شرایط را برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مهیا کنید، باید سازنده‌ای را انتخاب کنید که شرایط و صلاحیت‌های کافی را برای امضای این قرارداد دارا باشد.
سازنده‌ای که برای ساخت و ساز ملک خود انتخاب می‌کنید، باید متخصص و متعهد باشد و توانایی فنی و مالی برای ساخت ساختمان مورد نظر شما را داشته باشد. هم‌چنین تجربیات سازنده یا پروژه‌هایی که سازنده تاکنون به انجام رسانده است، باید با ساختمان مورد نظر شما مطابقت داشته باشد.
مثلا اگر سازنده فقط ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی حداکثر 3 طبقه را در کارنامه خود دارد، باید برای سپردن ساخت و ساز آپارتمان 10 طبقه خود به این سازنده تامل کنید.
به‌طور کلی برخی از شرایط مشارکت در ساخت سازنده که باید در هنگام انتخاب سازنده آنها را مورد بررسی قرار دهید، عبارت هستند از:
- توانایی مالی برای ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد
- تخصص و تجربه کافی برای ساخت و ساز ساختمان مورد نظر
- خوش‌سابقه بودن در انجام تعهدات با توجه به پروژه‌های قبلی
- تعهد مبنی بر عدم واگذاری پروژه به فرد یا افراد دیگر
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص درصد مشارکت
یکی از مسائل مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت که نقشی تاثیرگذار بر بروز اختلافات در طول اجرای این قرارداد دارد، تعیین درصد مشارکت طرفین نسبت به ساختمان نوساز موضوع قرارداد است.
برای تعیین درصد مشارکت یا سهم مالکیت طرفین باید به عوامل مختلف توجه کنید و از تعیین این سهم بدون توجه به ویژگی‌های پروژه و صرفا بر اساس عرف بازار پرهیز نمائید.
محاسبه دقیق آورده‌های هر کدام از طرفین به قرارداد، تکلیف سهم شراکت هر کدام از طرفین را مشخص می‌کند.
آورده مالک، ملک کلنگی یا زمینی است که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهد. آورده سازنده نیز دانش و تخصص و هم‌چنین پرداخت هزینه‌هایی است که برای ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد می‌پردازد.
به‌طور کلی عوامل موثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- کلیه هزینه‌های ساخت و ساز
- موقعیت جغرافیایی ملک
- کیفیت مکانی ملک
- کیفیت نقشه و استانداردهای طول و عرض ملک
- حسن شهرت و مهارت‌های ساخت و ساز سازنده
- کیفیت مصالح مورد نیاز
برای تعیین سهم مشارکت طرفین از ساختمان نهایی، نباید بدون تعیین جزئیات صرفا یک درصد کلی (مانند 50-50 یا 60-40) را مشخص نمائید.
تعداد، نوع طبقه و مساحت واحدهایی که به هر کدام از طرفین تعلق می‌گیرد و جزئیات انباری، پارکینگ و بخش‌های مشاع ساختمان باید به‌صورت دقیق در تعیین مالکیت ساختمان لحاظ شوند.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعهدات طرفین
برای انعقاد هر قرارداد باید شرایط آن را بپذیرید و به تعهداتی که در قرارداد در مورد آنها توافق می‌کنید، پایبند باشید. با این‌که بخش عمده کارها در مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است، اما شما به‌عنوان مالک نیز تعهداتی دارید که شرایط را برای انجام تعهدات سازنده مهیا می‌کنند.
برای این‌که در طول اجرای قرارداد، چالش‌های کمتری را تجربه کنید، باید زمان کافی را برای تنظیم یک قرارداد اصولی، هوشمندانه و آینده‌نگرانه صرف کنید. تعیین تعهدات طرفین به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم قرارداد نیز باید بادقت و با جزئیات بسیار صورت پذیرد تا در طول اجرای پروژه به اختلافی در این زمینه برنخورید.
تعیین زمان‌بندی دقیق اجرای هر کدام از مراحل ساخت و ساز یکی از اقدامات مهمی است که باید برای انجام تعهدات سازنده در قرارداد انجام شود تا کلیه امور طبق زمان‌بندی مشخص به پیش برود و در نهایت، سازنده ساختمان نوساز را در موعد مقرر به شما تحویل دهد.
همان‌طور که از سازنده توقع دارید وظایفش را به‌موقع به انجام برساند، شما به‌عنوان مالک نیز باید تعهدات خود را در زمان مناسب انجام دهید تا پروژه به صورت منظم و بر اساس زمان‌بندی مقرر به پیش برود.
تعهدات مالک
جدا از اقداماتی که باید پیش از انعقاد قرارداد انجام دهید و شرایط را برای شروع فرایند ساخت و ساز فراهم کنید، تعهدات دیگری در برابر سازنده دارید که باید از آنها آگاه باشید و هر کدام از این تعهدات را در زمان معین به انجام برسانید.
برخی از تعهدات مالک در قرارداد عبارت هستند از:
- تحویل زمین یا ملک کلنگی به سازنده در زمان تعیین‌شده در قرارداد
- انتقال سند به طرف سازنده در زمان یا زمان‌های مقرر در قرارداد
- بازگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت در ساخت به سازنده پس از تحویل گرفتن ساختمان آماده
- وارد نکردن سازنده یا سازندگان دیگر برای انجام پروژه
- اعطای وکالت کاری به سازنده برای انجام امور اداری مورد نیاز برای ساخت و ساز
برای این‌که بیشتر در مورد تعهدات مالک بدانید، مقاله «تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تعهدات سازنده
سازنده طرف قرارداد نیز باید شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرد و به تعهداتی که داده است، پایبند باشد. با این‌که وظیفه اصلی سازنده، اجرای دقیق و مطابق قرارداد عملیات ساخت و ساز و تحویل به‌موقع و تمام و کمال ساختمان موضوع قرارداد است، وظایف دیگری نیز بر عهده اوست.
برخی از وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تامین تمام هزینه‌های ساخت و ساز
- دریافت مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد
- طراحی نقشه‌های ساختمان نوساز
- اجرای پروژه مطابق استاندادهای کمی و کیفی توافق‌شده در قرارداد
- پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه به مالک
- پایبند بودن به زمان‌بندی انجام مراحل اجرای قرارداد و تحویل به‌موقع ساختمان
- بیمه کردن ملک و کارکنان دخیل در پروژه
- خرید و اجرای استاندارد انشعابات ساختمان
- رعایت کلیه اصول ایمنی در طول اجرای پروژه
- دریافت پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سندهای تک‌برگی
- عدم واگذار کردن تعهدات خود به شخص یا اشخاص دیگر
برای این‌که در مورد تعهدات سازنده اطلاعات بیشتری به‌دست آورید، مقاله «تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
شرایط مشارکت در ساخت در مورد کیفیت ساخت
برای این‌که ساختمان مطلوب خود را از سازنده تحویل بگیرید، باید استانداردهای کیفی مورد نظرتان را به‌صورت دقیق و قابل ارزیابی در متن قرارداد تعیین کنید.
سازنده باید شرایط مشارکت در ساخت در مورد پایبند بودن به اجرای ساختمان مطابق با استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد را بپذیرد و ساختمانی را به شما تحویل دهد که کلیه معیارهای کیفی مقرر را داشته باشد.
برای تعیین کیفیت ساختمان موضوع قرارداد، باید از به کار بردن عبارت‌های کلی و غیرقابل ارزیابی که ممکن است برداشت‌های مختلف از آن صورت پذیرد، پرهیز کنید.
عبارت‌هایی مانند «به نحو مطلوب»، «عالی» و «قابل قبول»، معیاری معین را برای سازنده مشخص نمی‌کنند و با این عبارات نمی‌توانید منظورتان در مورد کیفیت مورد نظرتان را به سازنده انتقال دهید.
برای تعیین معیارهای کیفی مد نظرتان، باید از اعداد و ارقام بهره ببرید و با کمی‌سازی این استانداردها، آنها را معین و قابل ارزیابی کنید.
مثلا برای تعیین کیفیت مقاومت ساختمان به جای استفاده از عباراتی نظیر «مقاوم» و «دارای استحکام کافی» می‌توانید نوع و مقدار مصالح، ضخامت تیرآهن و میزان مقاومت سازه را به‌طور دقیق مشخص کنید.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین خسارت
برای بالا بردن اطمینان خود از پایبندی سازنده به انجام تعهداتش می‌توانید در صورت عدم انجام وظایف او یا عدم پایبندی‌اش به زمان‌بندی مقرر در قرارداد از او خسارت بگیرید.
چنان‌چه در مورد تعیین خسارت با سازنده به توافق رسیدید، سازنده باید این شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرد و طبق قرارداد، خسارتی معین را در ازای نقض تعهداتی که برای آنها خسارت مقرر شده است، به شما به‌عنوان مالک بپردازد.
تاخیر سازنده در انجام تعهداتش و عدم حسن انجام کار یا تحویل ناقص ساختمان، از دغدغه‌های مهم مالکان در مشارکت در ساخت به شمار می‌روند که می‌توانید با تعیین خسارت برای هر کدام از آنها، اطمینان خاطر خود را در قرارداد افزایش دهید.
تعیین شیوه پرداخت خسارت و مقدار خسارت باید مورد توافق شما و سازنده قرار بگیرد. شیوه تعیین خسارت روزانه برای تاخیر سازنده در انجام وظایفش یکی از روش‌های مناسب برای تعیین این نوع خسارت است. در این روش، در ازای هر روز تاخیر سازنده، از او مبلغی مشخص را به‌عنوان خسارت دریافت می‌کنید.
یکی از بهترین روش‌ها برای تعیین خسارت روزانه تاخیر سازنده در تحویل ساختمان آماده، دریافت خسارت روزانه معادل اجازه روزانه ساختمان نوساز موضوع قرارداد است.
در واقع در این روش، در ازای هر روز سکونت مستاجر فرضی در ساختمان مورد نظر، به مقدار اجاره روزانه او از سازنده خسارت می‌گیرید تا به‌نحوی معقول، ضرر و زیان ناشی از این تاخیر را جبران نمائید.
این امکان را دارید که در قرارداد مشارکت در ساخت، در ازای تحویل ناقص ساختمان از جانب سازنده برای او خسارت تعیین کنید. مابه‌التفاوت قیمت ساختمان کامل مطابق قرارداد و ساختمان ناقص، میزان خسارتی است که باید برای این عدم تعهد سازنده از او مطالبه کنید.
البته این موضوع به این معنا نیست که مجبور هستید خسارت ناشی از عیب و نقص را دریافت کنید و ساختمان ناقص را تحویل بگیرید؛ بلکه می‌توانید در قرارداد حق جبران عیب و نقص وارده را برای خود قائل شوید؛ یعنی در قرارداد قید کنید که در صورت تحویل معیوب ساختمان توسط سازنده، یا می‌توانید از سازنده خسارت بگیرید یا سازنده باید نواقص موجود را برطرف کند.
حتی می‌توانید در قرارداد قید کنید در صورتی که نواقص از حدی معین بیشتر باشد، حق فسخ قرارداد را خواهید داشت. تصمیمات در صورت تحویل معیوب ساختمان را باید بادقت در قرارداد اتخاذ کنید تا هیچ شرایطی متضرر نشوید.
شرایط مشارکت در ساخت در خصوص تعیین ضمانت
یکی دیگر از شرایط مشارکت در ساخت که می‌توانید برای سازنده در نظر بگیرید، ضمانت گرفتن از او بابت انجام تعهداتش است. با دریافت تضمین از سازنده، اطمینان خود از پایبندی سازنده به انجام وظایفش را بالا می‌برید و قراردادی مستحکم‌تر را منعقد می‌کنید.
ضمانت‌هایی که می‌توانید برای انجام تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت از او بگیرید، عبارت هستند از:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار، تضمینی است که در قبال تحویل تمام و کمال و مطابق با استانداردهای کیفی مقرر ساختمان موضوع قرارداد از سازنده می‌گیرید.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد نیز همان‌طور که از اسمش مشخص است ضمانتی است که در ازای تاخیر سازنده در انجام وظایفش در طول فرایند ساخت و ساز از او می‌گیرید و به این وسیله او را ملزم می‌کنید که خسارات ناشی از تاخیرهای خود را بپردازد.
تضمین سرمایه در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده گرفته می‌شود. این ضمانت باید به‌گونه از سازنده دریافت شود که اصل سرمایه و خساراتی که به‌دلیل عدم تعهد سازنده به شما وارد می‌شود، از محل تضمین مورد نظر قابل پرداخت باشد.
وثیقه‌های مختلف را می‌توانید به‌عنوان وثیقه ضمانت سازنده در نظر بگیرید. این وثیقه‌ها باید معتبر باشند و مبالغ این وثیقه‌ها باید به اندازه‌ای باشد که با این وثیقه‌ها بتوان مبالغ خسارات تعیین‌شده در ضمانت را پرداخت کرد.
برای این‌که بیشتر در مورد تضمین گرفتن از سازنده در این قرارداد بدانید، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را بخوانید.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
شرط فسخ قرارداد یکی دیگر از شرایط مشارکت در ساخت است که طرفین می‌توانند در قرارداد تعیین کنند. چنان‌چه شرایطی را در طول اجرای قرارداد پیش‌بینی کنید که در صورت وقوع این شرایط، بهترین راهکار فسخ قرارداد است، می‌توانید این حق را در متن قرارداد برای خود قائل شوید.
مثلا چنان‌چه پیشرفت پروژه برای مدت زمانی طولانی متوقف یا بسیار کند شود و تاخیر سازنده در تحویل ساختمان نوساز خیلی زیاد شود، می‌توانید با تعیین دقیق شرایط فسخ قرارداد، در مورد حق فسخ خود در این شرایط با سازنده توافق کنید.
مثلا می‌توانید در قرارداد قید کنید که در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان حداکثر تا 20 روز، حق دارید که نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنید.
در مورد تمام شرایط مشارکت در ساخت به این نکته توجه کنید که قرارداد دوطرفه است و در مقابل امتیازاتی که از سازنده می‌گیرید باید آماده باشید که امتیازاتی به او بدهید. در غیر این صورت ممکن است هیچ‌گاه با سازنده به توافق نرسید.
شرایط مشارکت در ساخت در مورد انتقال سند به سازنده
یکی از تعهدات مهم شما به‌عنوان مالک در مشارکت در ساخت، انتقال سند به سازنده در زمان یا زمان‌های مقرر در قرارداد است. باید در مورد بهترین روش انتقال سند با سازنده به توافق برسید و این شرایط مشارکت در ساخت را بپذیرید و به تعهدات خود پایبند باشید که پروژه به‌درستی به پیش برود.
روش‌های مختلف برای انتقال سند به سازنده وجود دارد که مرسوم‌ترین آنها عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای پروژه (با چک تضمینی سازنده)
- انتقال سند در انتهای پروژه (با چک تضمینی مالک)
- انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه
پرخطرترین روش انتقال سند برای شما، انتقال سند در ابتدای پروژه و پیش از انجام هیچ‌گونه اقدامی از جانب سازنده است. در این روش بدون این‌که سازنده اقدامی را برای ساخت و ساز ساختمان مورد نظر شما انجام دهد، او را در ملک خود شریک می‌کنید. این روش به هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
روش انتقال سند در انتهای پروژه، روشی است که ممکن است نتوانید در مورد انتخاب این روش با سازنده به توافق برسید. علاوه بر این، با توجه به این‌که این قرارداد در ظاهر به نفع شماست، خطراتی نیز برایتان در بر دارد.
روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه روشی است که می‌تواند مورد استقبال شما و سازنده قرار بگیرد. در این روش، به نسبت اقداماتی که سازنده در جهت ساخت و ساز ساختمان موضوع قرارداد به انجام می‌رساند، درصدی مشخص از مالکیت ملک را به او انتقال می‌دهید.
مثلا در مرحله دریافت مجوزهای ساخت و ساز، دریافت بلاعوض و تخریب ملک کلنگی، 10 درصد از سهم سازنده را به نامش انتقال می‌دهید، در مرحله اجرای فونداسیون و اجرای اسکلت سازه، 15 درصد مالکیت سازنده را به او منتقل می‌کنید و به همین ترتیب، تا انجام مرحله آخر عملیات ساخت بر اساس پیشرفت پروژه، کل سهم سازنده را به نام او می‌زنید.
سخن پایانی
هر قراردادی شرایط و ویژگی‌های مختص خود را دارد. پیش از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید از «شرایط مشارکت در ساخت» مطلع شوید. در مرحله اول باید شرایط خود به‌عنوان مالک طرف قرارداد و شرایط ملک را مورد بررسی قرار دهید و اگر شرایط مهیا بود، در مورد صلاحیت سازنده تحقیق کنید. در طول اجرای قرارداد نیز باید به انجام تعهداتتان پایبند باشید تا سازنده هم امکان عمل به تعهداتش را داشته باشد.
