عرف تحویل ملک در پروژه‌های پیش‌فروش آپارتمان به چه صورت است؟ چه عواملی بر تحویل ملک تاثیر می‌گذارند؟ آیا پیش‌فروشنده آپارتمان می‌تواند بدون دلیل از تحویل ملک در زمان مقرر در قرارداد سرپیچی کند؟ با ما همراه باشید و با آگاهی از عرف تحویل ملک در پیش‌فروش آپارتمان، قراردادتان را امضا کنید.
عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان چیست؟
تحویل ملک توسط پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یکی از دغدغه‌های مهم شما به‌عنوان خریداری است که قصد دارد آپارتمان مورد نظر خود را پیش‌خرید کند. برای این‌که با «عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان» آشنا شوید، باید انواع قراردادهای پیش‌خرید را بشناسید.
انواع قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان از نظر نحوه پرداخت مبلغ یا اقساط عبارت هستند از:
- قرارداد علی‌الحساب
- قرارداد قطعی
- قرارداد ترکیبی
در قرارداد علی‌الحساب، مبلغ پیش‌خرید آپارتمان را بر اساس قرارداد در قسط‌های مختلف در طول اجرای پروژه به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید.
در قرارداد قطعی، مبلغ پیش‌خرید را به‌صورت یک‌جا می‌پردازید. این قرارداد معمولا زمانی منعقد می‌شود که پیش‌فروشنده مطمئن است آپارتمان موضوع قرارداد طی چند ماه آینده آماده سکونت خواهد شد.
قرارداد پیش‌فروش ترکیبی نیز ویژگی‌های هر دوی قراردادهای علی‌الحساب و قطعی را دارد. در این نوع قرارداد بخشی از مبلغ پیش‌خرید به‌صورت قطعی و بخشی دیگر در چند قسط پرداخت می‌شود.
مثلا اگر توافق کنید که 40 درصد مبلغ پیش‌خرید آپارتمان را به‌صورت قطعی پرداخت کنید و 60 درصد را به‌صورت علی‌الحساب بپردازید، 40 درصد مبلغ را به‌صورت یک‌جا و 60 درصد باقی‌مانده را در چند قسط با مبالغ یکسان یا متفاوت به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌کنید.
عرف تحویل ملک در قرارداد علی‌الحساب
در قرارداد علی‌الحساب، به‌عنوان پیش‌خریدار موظف هستید که اقساط پیش‌خرید را در موعد مقرر و به مقدار تعیین‌شده در قرارداد به پیش‌فروشنده پرداخت کنید. عرف تحویل ملک در این قرارداد در دو حالت متغیر است:
الف) انجام تعهد پیش‌خریدار در پرداخت اقساط پیش‌خرید
چنان‌چه شما به‌عنوان پیش‌خریدار اقساط خود را در موعد مقرر به پیش‌فروشنده پرداخت کنید، او نیز موظف است آپارتمان مورد نظر را در موعد تعیین‌شده در قرارداد و به‌صورت کامل به شما تحویل دهد.
برای پیشگیری از تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان در صورت انجام تعهدات شما، می‌توانید در قرارداد تدابیری را بیندیشید. برخی از این تدابیر عبارت هستند از:
- تعیین خسارت تاخیر
- تعیین حق فسخ قرارداد
در روش اول، در قرارداد توافق می‌کنید که در صورت تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان، مبلغی را به‌عنوان خسارت از او دریافت کنید. تعیین خسارت تاخیر روزانه یکی از روش‌های مناسب برای تعیین این خسارت است که در ازای هر روز تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل ملک او را ملزم می‌کنید خسارتی مشخص را شما بپردازد.
در روش دوم، در صورت فراتر رفتن تاخیر تحویل پیش‌فروشنده از مقداری معین، در متن قرارداد برای خود حق فسخ قائل می‌شوید؛ مثلا در قرارداد قید می‌کنید که چنان‌چه تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد از 3 ماه فراتر رفت، حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را خواهید داشت.
می‌توانید ترکیب این دو روش را نیز مورد استفاده قرار دهید؛ یعنی در ازای تاخیر تحویل پیش‌فروشنده برای او خسارت تعیین کنید و در قرارداد به توافق برسید که چنان‌چه این تاخیرها از مقداری مشخص بیشتر شد، حق خواهید داشت قرارداد پیش‌خرید مورد نظر را فسخ کنید.
نکته دیگر در مورد عرف تحویل ملک، به تحویل کامل و بدون نقص آپارتمان موضوع قرارداد مربوط می‌شود. پیش‌فروشنده موظف است که آپارتمان را در موعد مقرر و مطابق با استانداردهای کمی و کیفی قیدشده در قرارداد به‌صورت کامل و بدون عیب به پیش‌خریدار تحویل دهد.
دریافت تضمین حسن انجام کار یکی از راهکارها برای افزایش اطمینان در مورد تحویل کامل آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌خرید است. با تعیین یک ضمانت‌نامه قابل اعتماد و دارای ارزش کافی، می‌توانید احتمال پایبند کردن پیش‌فروشنده به تحویل بدون عیب و نقص آپارتمان را افزایش دهید.
ب) عدم انجام تعهد پیش‌خریدار در پرداخت اقساط پیش‌خرید
حالت دوم نیز وضعیتی است که شما به‌عنوان پیش‌خریدار اقساط قرارداد را در موعد مقرر یا به میزان تعیین‌شده به پیش‌فروشنده پرداخت نکنید. عرف تحویل ملک در این وضعیت به چه صورت است؟
طبیعتا در چنین شرایطی نمی‌توانید از پیش‌فروشنده توقع داشته باشید که آپارتمان موضوع قرارداد را در موعد تعیین‌شده به شما تحویل دهد. این موضوع می‌تواند در قرارداد پیش‌خرید پیش‌بینی شود.
یعنی تعیین کنید که در صورت عدم پرداخت به‌موقع اقسط پیش‌خرید، زمان تحویل آپارتمان چه تغییری می‌کند و تاخیرهای شما چه تاثیری بر تاخیر تحویل خواهد گذاشت.
هر چقدر در قراردادتان مواد بیشتری را مورد پیش‌بینی قرار دهید، بهتر می‌توانید چالش‌های ایجادشده در طول اجرای قرارداد را مدیریت کنید.
عرف تحویل ملک در قرارداد پیش فروش قطعی
در قرارداد قطعی، عرف تحویل ملک به این صورت است که بر اساس قرارداد هزینه آپارتمان را یک‌جا به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید و او موظف است که آپارتمان را طبق موعد تعیین‌شده در قرارداد به شما تحویل دهد.
چنان‌چه مبلغ مورد نظر را به‌صورت ناقص یا با تاخیر پرداخت کنید، نمی‌توانید از پیش‌فروشنده انتظار داشته باشید که آپارتمان را در موعد تعیین‌شده به شما تحویل دهد.
اما اگر مبلغ پیش‌خرید را در زمان مقرر به پیش‌فروشنده بپردازید، چگونه می‌توانید احتمال پایبندی پیش‌فروشنده به تعهدش در مورد تحویل به‌موقع و تمام و کمال را افزایش دهید؟
همه اقداماتی که می‌توانید در قرارداد پیش‌خرید علی‌الحساب برای تحویل به‌موقع و کامل انجام دهید، در قرارداد قطعی نیز قابل انجام است. از آن‌جایی که در پیش‌خرید قطعی معمولا در هنگام امضای قرارداد، آپارتمان در مراحل نهایی ساخت قرار دارد، می‌توانید درکی بهتر از زمان آماده شدن آپارتمان داشته باشید.
عرف تحویل ملک در قرارداد ترکیبی پیش‌فروش آپارتمان
در قرارداد ترکیبی پیش‌خرید باید بخشی از مبلغ پیش‌خرید را به‌صورت قطعی و در زمان تعیین‌شده پرداخت و بخش دیگر این مبلغ را در چند قسط تسویه کنید. طبیعتا تاخیر شما در پرداخت مبلغ قطعی و اقساط، شرایطی را ایجاد می‌کند که پیش‌فروشنده، ملک را با تاخیر به شما تحویل دهد.
اما اگر به تعهدات خود در قرارداد ترکیبی پیش‌خرید پایبند باشید، اما پیش‌فروشنده تعهدات خود را در تحویل به‌موقع و بدون عیب و نقص آپارتمان به انجام نرساند، می‌توانید تدابیری را که برای قراردادهای علی‌الحساب و قطعی به آن‌ها اشاره شد، در این قرارداد بیندیشید تا با اطمینان بیشتر قراردادتان را منعقد کنید.
بیشتر بخوانید: «تحویل آپارتمان پیش فروش + راهکارهای تحویل به‌موقع»
عوامل موثر بر تحویل ملک در پیش‌فروش آپارتمان چیست؟
علاوه بر انجام تعهدات شما به‌عنوان پیش‌خریدار عوامل دیگری بر زمان و کیفیت تحویل ملک در قرارداد پیش‌فروش تاثیر می‌گذارند. برخی از این عوامل عبارت هستند از:
- تغییرات ناگهانی هزینه‌های ساخت و ساز
- وقوع حوادث غیرمترقبه
- سوء مدیریت پیش‌فروشنده
- تعهد پایین پیش‌فروشنده
بنابراین انجام تحقیقات جامع برای انتخاب پیش‌فروشنده متعهد و متخصص یکی از روش‌های مناسب برای پیشگیری از تاخیر در تحویل یا تحویل ناقص آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌فروش است.
اما با انتخاب پیش‌فروشنده حائز شرایط مورد نیاز باز هم نمی‌توانید از حسن تحویل ملک اطمینان حاصل کنید؛ بنابراین باید در متن قرارداد پیش‌فروش همه شرایط قابل وقوع موثر بر تحویل ملک را پیش‌بینی کنید و راهکارهای مناسب را در نظر بگیرید.
سخن آخر
«عرف تحویل ملک» در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان چیست و انجام تعهدات شما به‌عنوان پیش‌خریدار چه تاثیری روی این موضوع دارد؟ عرف تحویل ملک در شرایطی که شما تعهدات خود را به انجام نرسانید و وضعیتی که پیش‌فروشنده از انجام تعهداتش تخلف کند، متفاوت است. در هر دو صورت، می‌توانید راهکارهای مناسب را در متن قرارداد مورد پیش‌بینی قرار دهید.
