پیش از آن‌که به پای میز قرارداد پیش خرید آپارتمان بروید، باید نکاتی را در نظر بگیرید و هوشمندانه قراردادتان را امضا کنید. آیا از تعهدات خود به‌عنوان پیش‌خریدار و تعهدات پیش‌فروشنده مطلع هستید؟ باید چه راهکارهایی را برای عدم پایبند بودن پیش‌فروشنده به انجام تعهدانش تعیین کنید؟ آیا می‌توانید در صورت عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده قرارداد را فسخ کنید؟
قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش از آن‌که با نکات پیش خرید آپارتمان آشنا شوید، باید با ماهیت این قرارداد آشنا شوید. قرارداد پیش خرید آپارتمان چگونه قراردادی است؟
قرارداد پیشخرید آپارتمان قراردادی است که بر اساس آن، طرف پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز آپارتمان مورد نظر خود طی اقساط معین با به‌صورت یک‌جا، آپارتمان مربوطه را در موعد مقرر در قرارداد از طرف پیش‌فروشنده دریافت می‌کند.
مواردی مانند
- مشخصات آپارتمان موضوع قرارداد،
- تعهدات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده،
- زمان‌بندی انجام اقدامات مقرر در قرارداد،
- تعداد، مقدار و زمان پرداخت اقساط قرارداد،
- پیش‌بینی حوادث غیرمعمول در طول اجرای قرارداد،
- راهکارهای عدم انجام تعهدات هر کدام از طرفین و
- شرایط فسخ قرارداد پیش خرید آپارتمان
باید به‌صورت دقیق و با جزئیات در قرارداد پیشخرید آپارتمان گنجانده شوند.
این نکات پیش خرید آپارتمان را به خاطر بسپارید
اگر در قرارداد پیشخرید آپارتمان روی نگارش متن قرارداد زمان کافی بگذارید و تمامی سناریوهایی که ممکن است در طول اجرای قرارداد پیش‌بینی کنید، از وقوع بسیاری از چالش‌های احتمالی در مسیر انجام پروژه پیشگیری می‌کنید.
در انعقاد قرارداد پیشخرید آپارتمان باید نکات بسیاری را مد نظر قرار دهید تا بتوانید با کمترین چالش، آپارتمان مورد نظرتان را تحویل بگیرید. در ادامه با برخی از «نکات پیش خرید آپارتمان» آشنا می‌شوید.
1. قرارداد پیشخرید آپارتمان باید شامل حداقل این موارد باشد
قانون پیش‌فروش ساختمان، حداقل مواردی را که باید در قرارداد پیشخرید ساختمان قید شود، تعیین کرده است که عبارت هستند از:
- نام و مشخصات طرفین (حقیقی و حقوقی)
- نشانی ملک موضوع قرارداد
- ویژگی‌ها و امکانات واحد ساختمانی مذکور
(مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، شماره پارکینگ و انباری)
- مشخصات فنی و معماری ساختمان
(مانند مساحت کل عرصه و زیربنا، موقعیت، کاربری، تعداد کل واحدها و تعداد طبقات، نوع مصالح مصرفی در ساخت ساختمان، نما، سیستم گرمایشی و سرمایشی و سایر موارد ثبت شده در پروانه ساخت و شناسنامه فنی یا مواردی که عرفا روی قیمت تاثیر دارند)
- بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف مربوط به خسارت‌ها، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات ساختمان مورد معامله
- تعهدات پیش‌فروشنده ساختمان به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد 6، 7، 8 (به همراه تبصره آن)، 9، 11، 12، 14، 16 و 20 قانون پیش‌فروش ساختمان
احکام اشاره شده در مورد آخر، احکام مربوط به اختلاف مساحت ساختمان تکمیل‌شده با مساحت قیدشده در قرارداد، اختلاف در زمان تحویل ساختمان، تخلف پیش‌فروشنده، پرداخت خسارت از جانب پیش‌فروشنده، شرایط نحوه پرداخت اقساط، پیشرفت پروژه، عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار و نقش داوران در حل و فصل اختلافات هستند که با مطالعه قانون پیش‌فروش ساختمان می‌توانید از جزئیات آن‌ها مطلع شوید.
2. پیش از امضای قرارداد، از وضعیت ملک مطلع شوید
پیش از تنظیم قرارداد، اطمینان حاصل کنید که ملک موضوع قرارداد در رهن قرار دارد یا نه. اگر ملک در رهن باشد، باید تکلیف فک رهن ملک را در قرارداد مشخص کنید و پیش‌فروشنده را ملزم کنید که ملک را تا موعدی مقرر فک رهن نماید.
هم‌چنین باید از قیمت ملک مورد معامله، مبلغی معادل بدهی بانکی پیش‌فروشنده را در نزد خودتان نگه دارید. پیش از تنظیم قرارداد، از اصالت سند مالکیت ملک استعلام بگیرید و ضمن آگاهی از اطلاعات ملک و آخرین مالک آن، مطمئن شوید که ملک توقیف و مالکش ممنوع‌المعامله نیست.
3. پیش از انعقاد قرارداد، مدارک ملک را با دقت بررسی نمائید
پیش از تنظیم و انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، مدارک ملک موضوع قرارداد را مورد بررسی قرار دهید. ممکن است ملک مورد نظر به نام شخصی باشد اما آن شخص اجازه فروش ملک را نداشته باشد و لازم باشد که از شرکا یا سرمایه‌گذاران کسب اجازه کند.
هم‌چنین در طول اجرای قرارداد نیز مدارک و مجوزهای ساخت و ساز شامل پروانه ساخت، شناسه فنی واحدها و تاییدیه مهندس ناظر را با دقت بررسی کنید و مطمئن شوید که همه چیز بر اساس مفاد قرارداد در حال انجام است.
4. سند یا وکالت‌نامه رسمی پیش‌فروشنده را بررسی کنید
یکی از مهم‌ترین نکات در پیش خرید آپارتمان این است که اطمینان حاصل کنید پیش‌فروشنده سند رسمی ملک موضوع قرارداد را در اختیار دارد یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند دریافت کرده است.
اگر پیش‌فروشنده طرف قرارداد پیشخرید آپارتمان، سند رسمی ملک یا وکالت‌نامه رسمی صاحب ملک را در اختیار نداشته باشد، تعهداتی که او در قرارداد می‌دهد، هیچ‌گونه الزامی را برای صاحب سند به‌وجود نمی‌آورد.
پس تا زمانی که مالکیت پیش‌فروشنده یا وکالت رسمی او از صاحب سند برایتان محرز نشد، نباید به پای میز تنظیم قرارداد بروید.
5. قراردادتان را کپی نکنید!
یکی از اشتباهاتی که ممکن است طرفین قرارداد پیشخرید آپارتمان مرتکب شوند، نگارش عین به عین قرارداد بر اساس یک قرارداد آماده پیشخرید آپارتمان است. هر قرارداد شرایط و ویژگی‌های خاص خود را دارد و برای انعقاد قرارداد پیشخرید آپارتمان خود باید شرایط خود و شرایط طرف پیش‌فروشنده را در نظر بگیرید.
تعیین تعهدات طرفین قرارداد، تعیین زمان‌بندی‌های انجام مراحل مختلف پروژه، دریافت تضمین برای انجام اقدامات مختلف تعیین‌شده در قرارداد، تعیین شرایط فسخ قرارداد و مفاد دیگر قرارداد پیشخرید آپارتمان به طرفین قرارداد بستگی دارد و باید در مورد جزئیات هر کدام از این موضوعات به توافق برسید.
6. به عنوان یکی از نکات پیش خرید آپارتمان، تعهدات طرفین قرارداد را با جزئیات تعیین کنید
یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد پیشخرید آپارتمان، بخش مربوط به تعیین تعهدات طرفین قرارداد است. تعهدات شما به‌عنوان پیش‌خریدار و هم‌چنین پیش‌فروشنده باید باجزئیات و بدون ابهام در قرارداد ثبت شوند تا هیچ‌گونه ابهامی در مورد وظایف هیچ کدام از طرفین ایجاد نشود.
توجه کنید که هر کدام از واژه‌هایی که در قرارداد پیشخرید آپارتمان به کار می‌روند، بار حقوقی دارند و می‌توانند برای طرفین تعهد ایجاد کنند. برای انجام هر کدام از تعهدات نیز باید زمان‌بندی معین در قرارداد در نظر گرفته شود و در صورت پایبند نبودن هر طرف به انجام تعهداتش در زمان تعیین‌شده، راهکارهای مناسب اتخاذ گردد.
7. صلاحیت پیش‌فروشنده را بررسی کنید
. بر اساس تبصره ماده 1 قانون پیش‌فروش آپارتمان، افرادی می‌توانند به پیش‌فروش آپارتمان اقدام کنند که دارای این شرایط باشند:
- سرمایه‌گذارانی که برای احداث بنا روی زمینی که متعاق به فردی دیگر است، سرمایه‌گذاری می‌کنند و در ازای این سرمایه‌گذاری، با عقد قرارداد و به موجب سند رسمی، تعداد واحدهای ساختمانی مشخصی از عمارتی که روی آن زمین بنا می‌شود، در مالکیت آن‌ها قرار می‌گیرد.
- مستاجران زمین‌هایی اعم از زمین‌های ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی، حق احداث بنا روی زمین مذکور را دارند.
8. قراردادتان را در دفترخانه اسناد رسمی منعقد کنید
مکان عقد قرارداد پیشخرید آپارتمان موضوعی مهم است و نمی‌توانید این قرارداد را در هر دفتر یا مکانی امضا کنید. قرارداد پیشخرید آپارتمان باید کاملا قانونی و رسمی در یکی از دفترخانه‌های اسناد رسمی به امضای طرفین برسد.
دقت کنید که اگر این قرارداد را در دفاتر مشاور املاک، دفتر شرکت عمرانی طرف قرارداد یا هر مکان دیگری به جز دفترخانه اسناد رسمی منعقد کنید، در صورت بروز اختلاف در طول اجرای قرارداد نمی‌توانید به دعوی حقوقی اقدام کنید.
9. به‌عنوان یکی از نکات پیش خرید آپارتمان، کیفیت را در قرارداد لحاظ کنید
می‌خواهید آپارتمانی که پیشخرید می‌کنید، چه کیفیتی داشته باشد؟ نمی‌توانید بدون تشریح دقیق ویژگی‌های کیفی آپارتمان مورد نظرتان در قرارداد، از پیش‌فروشنده توقع داشته باشید که آپارتمانی با کیفیت مورد نظر شما را تحویلتان دهد.
برای تعیین کیفیت آپارتمان مورد نظرتان، نباید از عبارات کلی نظیر «به حد مطلوب»، «قابل قبول» و «عالی» استفاده کنید. در واقع برای تشریح ویژگی‌های کیفی مورد انتظار خود از آپارتمان نیز باید از آن‌ها را کمی‌سازی کنید و در قالب اعداد و ارقام، منظورتان را در قرارداد به پیش‌فروشنده برسانید.
مثلا برای تشریح میزان استحکامی که از آپارتمان انتظار دارید، نوع و میزان مصالح لازم و سایر استانداردهای کمی ساخت و ساز را در قرارداد قید کنید تا پیش‌فروشنده بداند که چه سطحی از کیفیت را در ساخت و ساز ارائه دهد.
برای کمی‌سازی کیفیت مورد انتظارتان از آپارتمان و تعیین استاندارهای ساخت و ساز، از یک کارشناس خبره کمک بگیرید.
بیشتر بخوانید: «نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان»
10. در قرارداد قید کنید که پیش‌فروشنده باید ملک را بیمه کند
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان، به بیمه ملک در حال ساخت مربوط می‌شود. پیش‌فروشنده در قبال بروز خسارات ناشی از عیب بنا یا تجهیزات و بروز هرگونه خسارت ناشی عدم رعایت اصول ایمنی و موازین قانونی در برابر پیش‌خریدار یا اشخاص ثالث مسئولیت دارد.
پیش‌فروشنده باید ملک را در مقابل بروز این خسارات بیمه کند. اما اگر هزینه خسارت وارده از مبلغ پرداختی بیمه بیشتر بود، موظف است که مابه‌التفاوت هزینه خسارت وارده و مبلغ پرداختی بیمه را به فرد یا افراد متضرر پرداخت کند.
11. ساز و کار پرداخت اقساط پیشخرید آپارتمان را دقیق تعیین کنید
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان به ساز و کار پرداخت اقساط پیشخرید از جانب شما به‌عنوان پیش‌خریدار مربوط می‌شود. تعداد، مبلغ و زمان پرداخت هر کدام از اقساط باید به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین شود.
توجه کنید که ساز و کار پرداخت اقساط پیشخرید آپارتمان از موارد تاثیرگذار روی قیمتی است که برای خرید آپارتمان موضوع قرارداد پرداخت می‌کنید. طبیعتا با توجه به کاهش ارزش پول، مبلغی که در حال حاضر به‌عنوان قسط پیشخرید آپارتمان پرداخت می‌کنید، ارزشی بیشتر از همین مبلغ در 1 سال آینده دارد.
یکی از بهترین شیوه‌های پرداخت اقساط در این قرارداد، پرداخت بر اساس پیشرفت پروژه است؛ به این صورت که در هر مرحله از فرایند ساخت و ساز، به نسبت هزینه‌هایی که پیش‌فروشنده برای ساخت و ساز پرداخت کرده است و اقداماتی که انجام داده است، مبلغ هر قسط را پرداخت می‌کنید.
ارائه گزارش دقیق انجام اقدامات پیش‌فروشنده در راستای بنای آپارتمان موضوع قرارداد در هر مرحله، در این شیوه پرداخت اقساط اهمیت بسیاری دارد.
بیشتر بخوانید: «نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان»
12. حق نظارت بر پروژه و دریافت گزارش پیشرفت پروژه را برای خود قائل شوید
قطعا کیفیت ساخت آپارتمان و کیفیت مصالح مورد استفاده برای بنای آپارتمان موضوع قرارداد، برای شما به‌عنوان پیش‌خریدار اهمیتی بالا دارد و می‌خواهید از مطابقت کیفیت آپارتمان با مفاد قرارداد مطمئن شوید.
برای دستیابی به این هدف باید در قرارداد پیشخرید آپارتمان، روی حق نظارت خود بر اجرای کلیه مراحل ساخت و ساز با پیش‌فروشنده توافق کنید. هم‌چنین باید در قرارداد، پیش‌فروشنده را ملزم کنید که در هر مرحله ساخت، گزارشی دقیق از اقدامات انجام‌شده، هزینه‌های پرداخت‌شده و مصالح استفاده‌شده در ساخت و ساز به شما ارائه دهد.
13. زمان تحویل آپارتمان را به‌صورت دقیق تعیین کنید
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان که برای شما به‌عنوان پیش‌خریدار مهم است، به زمان تحویل ساختمان مربوط می‌شود. زمان‌بندی انجام کلیه مراحل ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد و همین‌طور تعیین زمان تحویل آپارتمان باید با در نظر گرفتن زمان انجام اقدامات ساخت و به‌صورت دقیق تعیین شود.
هم‌چنین عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده در تحویل به‌موقع آپارتمان را باید در قرارداد پیش‌بینی کنید و برای آن راهکاری را در قرارداد در نظر بگیرید.
دریافت تضمین از پیش‌فروشنده و تعیین حق فسخ قرارداد دو مورد از راهکارهایی هستند که برای عدم انجام تعهد پیش‌فروشنده در قبال تحویل به‌موقع آپارتمان موضوع قرارداد، تعیین نمائید.
14. به‌عنوان یکی از نکات پیش خرید آپارتمان، از پیش‌فروشنده برای انجام تعهداتش ضمانت بگیرید
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان به دغدغه شما به‌عنوان پیش‌خریدار در مورد عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده مربوط می‌شود. تضمین گرفتن از پیش‌فروشنده برای انجام وظایف و تعهداتش، یکی از راهکارهای شما برای کمرنگ کردن این دغدغه است.
پیش‌فروشنده باید کلیه وظایفش را به صورت تمام و کمال و بر اساس زمان بندی مقرر در قرارداد به انجام برساند. می‌توانید در قرارداد پیشخرید آپارتمان توافق کنید که پیش‌فروشنده در مورد حسن انجام وظایف مختلف و به‌موقع انجام دادن تعهداتش به شما ضمانت دهد.
15. فسخ قرارداد پیش خرید آپارتمان شرایط خود را دارد
یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان به شرایط فسخ قرارداد مربوط می‌شود. آیا هر کدام از طرفین می‌توانند تحت هر شرایط و در صورت متعهد نبودن طرف مقابل به انجام وظایفش به فسخ قرارداد اقدام کنند؟ قطعا پاسخ منفی است.
اگر در قرارداد پیشخرید آپارتمان، شرایط فسخ قرارداد را تعیین کنید و در مورد آن به توافق برسید، در صورت وقوع این شرایط می‌توانید طبق قرارداد به فسخ قرارداد اقدام کنید. توجه کنید که در حالت کلی هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند بدون توجه به مفاد قرارداد و صرفا به‌دلیل این‌که طرف مقابل تعهداتش را انجام نداده است، قرارداد را فسخ کنند.
البته حالتی خاص وجود دارد که حتی اگر در مورد شرایط فسخ قرارداد هم توافق نکرده باشید، به‌عنوان پیش‌خریدار می‌توانید قرارداد را فسخ کنید. در صورتی که ملکی که از پیش‌فروشنده تحویل می‌گیرید، اختلاف متراژ بیش از 5 درصدی نسبت به متراژ مورد توافق در قرارداد داشته باشد، به‌عنوان پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را پیدا می‌کنید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد شرایط فسخ این قرارداد، می توانید مقاله «شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان» را مطالعه کنید.
16. انجام تعهدات دوطرفه است
در هنگام تعیین تعهدات در تنظیم قرارداد و هم‌چنین در طول اجرای قرارداد باید توجه کنید که انجام تعهدات هر کدام از طرفین قرارداد به یکدیگر وابسته است. به‌عنوان طرف پیش‌خریدار نمی‌توانید بدون این‌که به تعهدات خود عمل کنید، از پیش‌فروشنده توقع داشته باشید که به انجام وظایف و تعهداتش پایبند باشد.
بسیاری از تعهدات طرفین قرارداد پیشخرید آپارتمان، پیش‌نیاز یکدیگر هستند؛ یعنی انجام تعهد یک طرف قرارداد منوط به انجام تعهد طرف دیگر است.
مثلا در روش پرداخت اقساط بر اساس پیشرفت پروژه، پس از اتمام هر مرحله ساخت و ساز توسط پیش‌فروشنده، باید قسط خود را بپردازید تا پیش‌فروشنده پروژه را ادامه دهد.
در صورت تاخیر در پرداخت اقساط، نمی‌توانید انتظار داشته باشید که پیش‌فروشنده قرارداد را بر اساس زمان‌بندی مقرر در قرارداد به پیش ببرد و آپارتمان را در موعد مقرر به شما تحویل دهد.
بیشتر بخوانید: «مزایای پیش خرید آپارتمان»
17. اتفاقات غیرمعمول در طول پروژه را در قرارداد پیش‌بینی کنید
پیش‌بینی اتفاقات غیرمعمول در طول اجرای قرارداد یکی دیگر از نکات پیش خرید آپارتمان است. باید اتفاقات مختلف در طول اجرای پروژه که ممکن است روی اجرای مفاد قرارداد تاثیر بگذارد، پیش‌بینی کنید و راهکاری مناسب را در قبال این اتفاقات در قرارداد در نظر بگیرید.
اتفاقاتی مانند شرایط جوی حاد یا موجود نبودن مصالح مورد نیاز برای ساخت آپارتمان موضوع قرارداد نمونه‌هایی این شرایط غیرمعمول هستند که در صورت وقوع این شرایط باید راهکارهای مناسب را برای رویارویی با آن اندیشیده باشید.
18. آخرین نکته از نکات پیش خرید آپارتمان: بخشی از مبلغ آپارتمان را در زمان تنظیم سند رسمی پرداخت کنید
توصیه می‌شود در قرارداد پیشخرید آپارتمان توافق کنید که بخشی از مبلغ خرید آپارتمان را در زمان تنظیم سند رسمی به پیش‌فروشنده پرداخت کنید. پیشنهاد کارشناسان این است که این مبلغ مابه‌التفاوت قیمت ملک بدون سند یا قول‌نامه‌ای و قیمت ملک دارای سند رسمی باشد تا در صورت کوتاهی پیش‌فروشنده از تنظیم سند رسمی، متضرر نشوید.
سخن آخر
آشنایی با «نکات پیش خرید آپارتمان» و آگاهی از نگارش دقیق و اصولی مفاد قرارداد پیشخرید آپارتمان، شما را به سمت امضای قراردادی مطمئن به پیش می‌برد. با پیش‌بینی عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌بینی اتفاقات غیرمعمول در طول اجرای پروژه، از وقوع بسیاری از چالش‌ها پیشگیری کنید.
